Pagar IPTU, guardar o contrato ou ter a escritura não garante que o imóvel esteja em seu nome. Entenda o que caracteriza a irregularidade, como conferir a matrícula e quais caminhos a lei prevê para regularizar.

Muitas pessoas moram há anos no mesmo imóvel, pagam o IPTU em dia e guardam com cuidado o contrato de compra, mas só descobrem que há um problema quando tentam vender, financiar ou dividir uma herança. É nesse momento que o cartório ou o banco aponta que o imóvel ainda está em nome de outra pessoa, que a construção não consta no registro ou que a área ocupada não corresponde à descrita na matrícula.

Em termos jurídicos, o imóvel é irregular quando a sua situação de fato não corresponde ao que consta no Registro de Imóveis e nos cadastros públicos. Isso ocorre, por exemplo, quando a compra foi feita apenas por contrato particular, quando a escritura nunca foi registrada, quando o proprietário registral faleceu sem que houvesse inventário ou quando a edificação não foi averbada. Na maior parte dos casos, a irregularidade tem solução prevista em lei, mas o caminho adequado depende do tipo de problema e da documentação disponível.

O que caracteriza um imóvel irregular

A propriedade imobiliária, no Brasil, é comprovada pela matrícula, que é o registro individualizado do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Nela constam a descrição do bem, o nome do proprietário e os atos que afetam a sua situação jurídica, como compras e vendas, hipotecas, penhoras e construções averbadas.

Por essa razão, a regularidade de um imóvel é verificada a partir da comparação entre a realidade e o registro. Quando quem ocupa o bem e se considera dono não é quem figura na matrícula, quando a área ou as benfeitorias divergem do que está descrito ou quando o imóvel sequer possui matrícula própria, há uma irregularidade que, cedo ou tarde, produzirá efeitos práticos.

Pagar IPTU ou ter escritura não basta para ser proprietário

Essa é, provavelmente, a confusão mais frequente. O carnê do IPTU decorre de um cadastro fiscal da prefeitura, cuja finalidade é identificar quem responde pelo imposto, e não quem é o proprietário. Assim, o lançamento do tributo em nome do ocupante não comprova, por si só, a propriedade, ainda que possa servir como prova da posse em outras situações.

Com a escritura pública ocorre algo semelhante, embora de forma menos evidente. A escritura, lavrada no Tabelionato de Notas, formaliza o negócio entre comprador e vendedor; contudo, a transferência da propriedade só acontece com o seu registro na matrícula, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Enquanto esse registro não é feito, o próprio Código estabelece que o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel, mesmo que o preço tenha sido integralmente pago e o comprador ocupe o bem há anos.

Em síntese: o que transfere a propriedade de um imóvel é o registro do título na matrícula. Contrato, recibo, escritura não registrada e carnê de IPTU podem comprovar outras situações, mas não substituem o registro.

As situações mais comuns de irregularidade

Embora cada caso tenha particularidades, algumas situações se repetem com bastante frequência, sobretudo em imóveis que passaram por transações informais ou por mais de uma geração da mesma família:

contrato de gaveta: o imóvel foi adquirido por contrato particular ou recibo, e a transferência nunca foi formalizada;
escritura sem registro: a escritura foi lavrada no Tabelionato de Notas, mas não foi levada ao Registro de Imóveis;
imóvel em nome de pessoa falecida: o proprietário registral faleceu e o inventário não foi realizado;
construção não averbada: a casa, a ampliação ou o barracão existem, mas não constam na matrícula, muitas vezes por falta de aprovação municipal e de habite-se;
área divergente: as medidas reais do terreno não coincidem com as registradas;
loteamento irregular ou clandestino: o lote foi vendido em parcelamento não aprovado pela prefeitura ou não registrado, em desacordo com a Lei 6.766/1979;
posse sem título: a família ocupa a área há décadas sem qualquer documento em seu nome.

Não é raro que um mesmo imóvel reúna mais de uma dessas situações. Uma casa comprada por contrato de gaveta de um vendedor que já faleceu, por exemplo, envolve ao mesmo tempo uma aquisição não formalizada e uma sucessão não regularizada, o que exige atenção à ordem em que cada providência deve ser tomada.

Particularidades do imóvel rural

No imóvel rural, além das hipóteses acima, há exigências registrais, cadastrais e ambientais próprias. Em geral, elas não impedem o uso da terra no dia a dia, mas costumam travar vendas, partilhas e financiamentos. Entre as mais relevantes estão:

georreferenciamento: a descrição das divisas por coordenadas geográficas, certificada pelo Incra, exigida para desmembramentos, unificações e transferências, nos termos da Lei 10.267/2001;
cadastros desatualizados, como CCIR, ITR e CAR, que precisam estar em ordem para a venda, o financiamento e o acesso ao crédito rural;
fracionamento abaixo do mínimo legal, situação típica das chácaras vendidas em áreas inferiores à fração mínima de parcelamento da região, vedado pelo art. 8º da Lei 5.868/1972.

Quanto ao georreferenciamento, os prazos para a exigência foram alterados pelo Decreto 12.689/2025, que unificou e prorrogou o cronograma antes escalonado conforme o tamanho da área. A aplicação do novo decreto, contudo, passou a ser questionada judicialmente, motivo pelo qual a situação de cada imóvel deve ser verificada antes de qualquer negócio. De todo modo, como o procedimento envolve profissional habilitado, declaração dos confrontantes e certificação no Incra, deixá-lo para o momento da venda costuma atrasar a operação.

Como saber se o seu imóvel está irregular

O ponto de partida é comparar o que existe na realidade com o que consta nos documentos oficiais. Para isso, recomenda-se seguir algumas etapas:

Solicitar a certidão de matrícula atualizada no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, o que também pode ser feito pelo portal do Registro de Imóveis do Brasil.

Conferir o nome do proprietário, a área, as medidas e as construções descritas na matrícula.

Verificar a existência de ônus e restrições, como penhora, hipoteca, indisponibilidade ou usufruto, que aparecem como registros ou averbações na própria matrícula.

Consultar a prefeitura sobre a aprovação da construção, o habite-se e, no caso de lotes, a regularidade do loteamento.

No imóvel rural, conferir o CCIR, o ITR, o CAR e se a área já possui georreferenciamento certificado no Sigef/Incra.

Se o nome na matrícula não é o seu, se a construção não aparece no registro ou se as medidas são diferentes das reais, há forte indício de irregularidade. A partir daí, a análise da cadeia de títulos, isto é, da sequência de transmissões que levou o imóvel até o atual ocupante, permite identificar onde a regularidade foi interrompida e por onde a solução deve começar.

Os riscos de manter o imóvel irregular

Enquanto a situação não é regularizada, quem ocupa o imóvel convive com riscos que, muitas vezes, só se manifestam quando já não há tempo para evitá-los:

dificuldade para vender, já que o comprador não conseguirá registrar a aquisição em seu nome e, por isso, tende a desistir do negócio ou a reduzir a oferta;
impossibilidade de financiar a compra ou de oferecer o bem em garantia, porque as instituições financeiras exigem matrícula regular;
penhora por dívidas do titular registral, uma vez que, se o imóvel ainda está em nome do vendedor, os credores dele podem requerer a constrição do bem;
alienação a terceiro, situação em que o titular registral vende o mesmo imóvel a outra pessoa, que registra primeiro;
sucessão mais complexa, pois bens irregulares tornam o inventário mais demorado e custoso;
exigências municipais e desvalorização, já que construções não aprovadas podem gerar autuações e imóveis com pendências costumam ser negociados abaixo do valor de mercado.

Além disso, há uma mudança em curso que tende a dar mais visibilidade às divergências. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído no âmbito do Sinter pelo Decreto 11.208/2022 e incorporado à reforma tributária pela Lei Complementar 214/2025, busca atribuir uma identificação única a cada imóvel e integrar informações de prefeituras, cartórios e órgãos federais. O CIB não cria nem transfere propriedade; ainda assim, o cruzamento de dados tende a evidenciar inconsistências que antes passavam despercebidas.

Por outro lado, quem comprou e não registrou não está inteiramente desprotegido. A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça admite que o adquirente com compromisso de compra e venda não registrado se oponha à penhora do imóvel por meio de embargos de terceiro, fundados na posse. Essa proteção, entretanto, depende da prova da aquisição e da posse e exige um processo judicial, o que reforça a vantagem de regularizar a situação antes que o problema se concretize.

Caminhos para regularizar o imóvel

Para a maior parte das irregularidades, a legislação prevê um procedimento específico, e vários deles podem ser realizados diretamente em cartório, sem processo judicial, desde que preenchidos os requisitos legais. O quadro abaixo relaciona as situações mais comuns aos caminhos que costumam ser analisados:

Situação	Caminho que costuma ser analisado
Escritura lavrada, mas não registrada	Registro da escritura na matrícula, após o atendimento de eventuais exigências do cartório
Contrato particular com preço quitado	Escritura definitiva ou adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial
Imóvel em nome de pessoa falecida	Inventário, judicial ou extrajudicial, antes da transferência
Posse prolongada, sem título	Usucapião, judicial ou extrajudicial, conforme a modalidade aplicável
Construção ou ampliação não averbada	Aprovação na prefeitura, habite-se e averbação na matrícula
Área ou medidas divergentes	Retificação de registro
Núcleo urbano ou loteamento irregular	Regularização fundiária urbana (Reurb)
Imóvel rural sem georreferenciamento	Levantamento georreferenciado, certificação no Incra e averbação

Esses procedimentos estão previstos principalmente na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), que admite a usucapião e a adjudicação compulsória extrajudiciais (arts. 216-A e 216-B) e disciplina a retificação de registro (arts. 212 e 213), e na Lei 13.465/2017, que trata da regularização fundiária. A escolha entre eles, no entanto, não é automática: a usucapião depende do preenchimento dos requisitos da modalidade aplicável, a adjudicação compulsória pressupõe a prova da quitação do preço e a via extrajudicial pode se tornar inviável quando há impugnação de interessados.

Por isso, antes de iniciar qualquer pedido, é recomendável mapear toda a cadeia documental do imóvel. Em muitos casos, a solução envolve etapas sucessivas, como o inventário do vendedor falecido seguido da transferência ao comprador, e a inversão dessa ordem pode gerar exigências do cartório, retrabalho e custos adicionais.

Perguntas frequentes

Pagar IPTU há muitos anos me torna dono do imóvel?

Não. O IPTU decorre de um cadastro fiscal e não comprova a propriedade, que depende do registro na matrícula. O tempo de posse, contudo, pode ser relevante para eventual usucapião, desde que preenchidos os requisitos da modalidade aplicável.

Tenho a escritura. Isso significa que o imóvel está regular?

Não necessariamente. A escritura precisa ser registrada na matrícula para que a propriedade seja transferida. Por isso, vale solicitar a certidão atualizada e conferir se o registro foi efetivamente realizado.

É possível vender um imóvel irregular?

Na prática, o que se transfere são os direitos sobre o imóvel, e não a propriedade registrada. Isso afasta compradores, impede o financiamento bancário e costuma reduzir o valor do negócio.

Contrato de gaveta tem validade?

O contrato é válido entre as partes e serve como prova da aquisição, mas não transfere a propriedade. Por essa razão, o comprador permanece exposto a riscos como a penhora do imóvel por dívidas do vendedor.

Construção não averbada torna o imóvel irregular?

Sim. A edificação que não consta na matrícula representa uma divergência entre a realidade e o registro, geralmente resolvida com a aprovação municipal, a obtenção do habite-se e a averbação no Registro de Imóveis.

Antes de vender, comprar ou herdar

A posse prolongada, o pagamento do IPTU e a guarda de um contrato assinado não garantem que o imóvel esteja juridicamente em nome de quem o ocupa. A matrícula atualizada é o ponto de partida para saber se existe irregularidade e, havendo, qual é a sua natureza. Identificar a situação antes de uma venda, de um financiamento ou de uma partilha permite escolher o procedimento adequado com tempo, em vez de resolvê-lo sob a pressão de um negócio já em andamento.

Quando há indício de irregularidade, a análise da matrícula, da cadeia de títulos e das circunstâncias da posse ou da aquisição é o que permite identificar as alternativas juridicamente possíveis. Informações sobre a atuação profissional e os canais de contato estão disponíveis nesta página.

Rafaela Castro é advogada (OAB/SP 481.526), pós-graduada em Direito Imobiliário e Negocial, com atuação em regularização de imóveis urbanos e rurais, além de assessorar negócios jurídicos. Atende em São José do Rio Preto e Urupês (SP) e online em todo o Brasil.

Publicado em 05/11/2026

Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individualizada de cada situação por um profissional da advocacia.

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