Matrícula, vendedor, dívidas e cuidados adicionais na compra de uma propriedade

Antes de pagar o sinal ou assinar o contrato, confira quem pode vender, o que consta da matrícula e quais pendências podem afetar o imóvel. Essa verificação ajuda a negociar com conhecimento dos riscos e a definir o que precisa ser resolvido antes do pagamento. Deixá-la para a véspera da escritura pode significar descobrir um problema depois de já ter assumido uma obrigação. [1] [2]

A análise prévia da documentação e dos riscos da operação é conhecida como due diligence imobiliária. Ela relaciona os dados do imóvel, do vendedor e do negócio pretendido. Seu resultado deve ajudar a decidir se é possível prosseguir, quais providências são necessárias e o que precisa ser tratado no contrato.

Os cuidados a seguir partem da compra de um imóvel urbano pronto e incluem referências ao rural. Em operações como leilões e imóveis em construção, há documentos e riscos adicionais: no leilão, por exemplo, é preciso examinar o edital e a ocupação; em empreendimento em construção, a documentação do empreendimento e o que foi prometido para a entrega. Esses são exemplos de verificações específicas, não listas completas para essas operações.

A proposta e o sinal já merecem atenção

O documento apresentado no início da negociação pode se chamar proposta, reserva ou recibo. Leia o que ele estabelece antes de assinar ou transferir valores: quais condições foram aceitas, se há obrigação de concluir a compra e o que acontece em caso de desistência. O nome do documento não resolve essas questões por si só.

Se o pagamento tiver natureza de arras, quem o deu e descumpre o contrato pode perder o valor; se o descumprimento for de quem o recebeu, a outra parte pode exigir a devolução acrescida de valor equivalente, com os acréscimos legais. Quando há direito de arrependimento expressamente ajustado, as arras têm disciplina própria. Por isso, convém examinar as condições da proposta antes de assumir que o sinal será devolvido se a documentação apresentar problema. [1]

Leia a matrícula pensando no imóvel que você vai receber

Solicite uma certidão recente e compare a descrição com o imóvel visitado. Confira proprietário, endereço, lote, unidade, área, vagas e construções. Uma garagem pode ter matrícula própria; uma casa ampliada pode ter área diferente da descrição; uma chácara anunciada pode corresponder apenas a uma fração de imóvel maior. Cada diferença precisa ser esclarecida antes de fechar o preço.

Depois, examine os registros e averbações: hipoteca, usufruto, penhora, indisponibilidade e outras restrições produzem efeitos diferentes. Identificar um apontamento é o começo da análise. É preciso compreender como ele afeta a negociação e o que será necessário para registrar a aquisição. [2]

Nesse cenário, as partes podem negociar condições de pagamento vinculadas às providências necessárias, com comprovação da quitação e da baixa registral. Reter uma parcela ou prever multa pode compor o ajuste, mas não substitui a solução da hipoteca nem autoriza presumir que o credor ficou obrigado ao que comprador e vendedor combinaram.

A leitura da matrícula também mostra por que escritura e registro são etapas distintas. A escritura, quando exigida, formaliza o negócio; o registro do título é que transfere a propriedade na compra e venda. Assim, uma escritura assinada ainda precisa ser levada ao Registro de Imóveis, e o instrumento utilizado deve ser adequado à operação. [1]

Confira quem precisa assinar

Compare a identificação de quem negocia com a matrícula. Se houver procurador, examine os poderes concedidos e a situação da procuração. Se o vendedor for uma empresa, verifique os documentos societários para saber quem pode representá-la e se a operação depende de alguma autorização específica.

O casamento é um exemplo prático dessa verificação. Na venda de um imóvel por pessoa casada em comunhão parcial, a autorização do outro cônjuge é, em regra, necessária, mesmo que apenas um apareça como proprietário. O Código Civil excepciona o regime de separação absoluta e admite suprimento judicial em situações previstas em lei. A falta de autorização necessária pode tornar o ato anulável. [1]

Se os dois cônjuges são proprietários, é preciso considerar também a participação de ambos nessa qualidade. E, se o titular faleceu ou o vendedor apresenta apenas um contrato anterior, esclareça o que está sendo negociado: a propriedade, direitos de uma compra ainda não registrada ou direitos hereditários. Cada situação exige documentos e formalização próprios. [1]

Compare a construção com os documentos

A visita e os documentos precisam contar a mesma história. Imagine uma casa com ampliação recente que não aparece na matrícula nem na documentação municipal apresentada. O comprador deve saber se a obra foi aprovada, o que será necessário para regularizá-la e como essa situação interfere no uso pretendido, no financiamento e no registro.

Peça os documentos de aprovação, conclusão ou regularização aplicáveis ao município e à construção. Havendo pendência, defina quem deverá resolvê-la e como isso se relaciona com o pagamento e a entrega. Uma declaração genérica de que o comprador conhece o imóvel pode não expressar o custo e o trabalho que ele está assumindo.

Dívidas de tributos e condomínio podem chegar ao comprador

Débitos de condomínio e tributos ligados ao imóvel merecem atenção especial. O comprador de unidade pode responder pelas cotas condominiais anteriores, inclusive multas e juros. Uma declaração do vendedor de que pagará tudo não impede, por si só, a cobrança pelo condomínio. Por isso, peça a apuração dos débitos e estabeleça como a quitação será comprovada. [1]

Com o IPTU e o ITR, é preciso observar as regras dos créditos tributários vinculados ao imóvel. O art. 130 do Código Tributário Nacional prevê sua transferência ao adquirente nas hipóteses ali descritas, ressalvando a prova de quitação no título. Um acordo particular não pode alterar, perante o Fisco, quem a lei define como responsável. [3]

Exemplo hipotético: o contrato diz que o vendedor quitará o IPTU atrasado, mas a dívida permanece. Essa cláusula pode fundamentar uma cobrança entre as partes, porém não basta para afastar a responsabilidade tributária prevista em lei. Para o comprador, o cuidado prático é conferir o débito, a forma de quitação e a documentação que será utilizada na formalização. [3]

Além dos valores já vencidos, examine cobranças discutidas, parcelamentos e despesas extraordinárias de condomínio. A responsabilidade e o momento do pagamento devem ser tratados com base nos documentos, sem considerar que toda dívida pessoal do vendedor acompanha o imóvel.

O que as certidões do vendedor ajudam a descobrir

As certidões e consultas podem revelar ações, execuções, protestos e pendências que mereçam ser aprofundados antes da compra. Por exemplo, uma execução em nome do vendedor pede que se verifique seu objeto, a situação do processo e a possível relação com a operação. O resultado da consulta é um ponto de partida para a análise, não uma conclusão automática de que a compra está impedida.

A matrícula é especialmente importante porque a lei concentra nela a publicidade de situações como ações reais ou voltadas à recuperação do imóvel, constrições judiciais, execuções e restrições que afetam os direitos registrados. O art. 54 da Lei 13.097/2015 protege os negócios nas condições que estabelece, com ressalvas. Seu § 2º não exige certidões forenses ou dos distribuidores para a validade ou eficácia dos negócios ali tratados, nem para caracterizar a boa-fé do adquirente. [2]

Essa regra não esgota a due diligence feita antes de decidir pela compra. A investigação pode incluir informações adicionais para esclarecer um risco identificado, avaliar o cumprimento das obrigações do vendedor ou negociar uma condição de pagamento. A lista deve ser construída para o negócio concreto, com uma finalidade para cada consulta. A matrícula, as certidões e os documentos do imóvel precisam ser lidos em conjunto.

Na compra rural amplie a investigação

Além da matrícula e dos documentos do vendedor, confira o CCIR, a inscrição e a situação do CAR, a regularidade fiscal relativa ao imóvel e a correspondência entre os cadastros e a área negociada. O CCIR comprova regularidade cadastral; o CAR reúne informações ambientais. Nenhum deles substitui a prova da propriedade. [4] [5] [6]

No CAR, por exemplo, o recibo demonstra que a inscrição foi enviada, mas não atesta a aprovação da localização da Reserva Legal. O demonstrativo pode apontar informações sobre vegetação, áreas de preservação e sobreposições que precisam ser examinadas. Para o comprador rural, essa leitura ajuda a saber quais questões ainda exigem esclarecimento. [5]

Também é recomendável verificar a identificação do perímetro e as exigências de certificação aplicáveis ao ato pretendido. Se o anúncio oferece apenas parte de uma fazenda, o comprador precisa saber o que essa área representa nos documentos e qual operação poderá ser formalizada. Contratos de arrendamento ou de uso por terceiros, acesso à área e restrições existentes são outros exemplos de pontos a investigar; esta relação não esgota a due diligence rural. [7] [4]

Uma conferência que precisa produzir respostas

Frente	Pergunta prática	Documento ou verificação inicial
Propriedade e ônus	Quem vende e quais direitos ou restrições existem	Matrícula e títulos apresentados
Assinaturas	Quem precisa participar da negociação	Identificação, estado civil e poderes de representação
Construção	A área que existe corresponde à documentação	Documentos municipais e averbações
Débitos	O que está em aberto e como será quitado	Informações fiscais e do condomínio
Vendedor	Que pendências exigem aprofundamento	Certidões e consultas escolhidas para a operação
Imóvel rural	Área e cadastros correspondem ao que será comprado	CCIR, CAR, situação fiscal e documentos técnicos

[1] [3] [2] [4] [5]

Perguntas frequentes

Uma matrícula sem penhora garante uma compra sem risco?

Não. Uma ampliação não regularizada, uma garagem que não integra a venda ou um procurador sem poderes suficientes são exemplos de problemas que exigem outras verificações. A matrícula é central, mas precisa ser comparada com a realidade e com os documentos da negociação. [1] [2]

Preciso pedir todas as certidões judiciais do vendedor?

A lista deve ser definida para a operação. Certidões podem apontar processos que merecem exame antes do sinal, mas um resultado positivo não torna a compra automaticamente inviável. O art. 54, § 2º, da Lei 13.097/2015 não impõe essas certidões para as finalidades que descreve; a due diligence pode utilizá-las para investigar riscos e orientar a negociação. [2]

Se o vendedor assumir as dívidas no contrato, eu ainda posso ser cobrado?

Sim, conforme a dívida e a responsabilidade prevista em lei. Cotas antigas de condomínio podem ser cobradas do adquirente, e um ajuste sobre IPTU ou ITR não altera, por si só, a responsabilidade perante o Fisco. O contrato pode regular o acerto entre as partes, mas não substitui a verificação e a quitação dos débitos. [1] [3]

Recebo o sinal de volta se desistir da compra?

Não necessariamente. Se o valor for arras e a compra não se realizar por descumprimento de quem as deu, a outra parte pode retê-las. Se quem recebeu der causa ao descumprimento, pode ser exigida a devolução mais valor equivalente, com os acréscimos legais. Uma cláusula de arrependimento ou uma condição de análise documental pode alterar a avaliação, por isso o instrumento deve ser lido antes do pagamento. [1]

Decida com a documentação examinada

A due diligence deve transformar documentos em respostas para a compra: quem pode assinar, o que será adquirido, quais pendências existem e como serão tratadas. No imóvel rural, essa análise inclui a relação entre registro, cadastros, área e uso da propriedade. A negociação fica mais clara quando esses pontos são discutidos antes do contrato e do sinal, com orientação adequada ao negócio pretendido.

Leituras relacionadas

Fontes jurídicas

Código Civil Lei 10406 de 2002. Câmara dos Deputados.
Lei 13097 de 2015 artigo 54. Câmara dos Deputados.
Código Tributário Nacional Lei 5172 de 1966 artigo 130. Câmara dos Deputados.
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural CCIR. Incra.
Inscrição no CAR e cuidados na aquisição de imóvel rural. Serviço Florestal Brasileiro.
Imóveis rurais e serviços de regularidade fiscal. Receita Federal.
Lei de Registros Públicos Lei 6015 de 1973. Câmara dos Deputados.

Rafaela Castro | OAB/SP 481.526

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso.

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